DETEKSI.co-Jakarta, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menerapkan layanan Peralihan Hak Terintegrasi (Perintis) dengan target penyelesaian maksimal 10 hari.
Layanan ini dirancang untuk memberikan kepastian waktu kepada masyarakat dalam proses peralihan hak atau balik nama sertifikat tanah.
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan layanan Perintis melibatkan empat simpul utama.
Keempatnya adalah penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit yang menangani pendapatan daerah, serta Kementerian ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat,” kata Asnaedi, Minggu (30/8/2026).
Menurutnya, keterlibatan banyak pihak dalam proses peralihan hak terkadang menjadi hambatan sehingga proses balik nama sertifikat membutuhkan waktu lebih lama.
Karena itu, ATR/BPN menyelaraskan tahapan pada empat simpul tersebut melalui layanan Perintis.
Pembenahan dilakukan sejak sebelum permohonan masuk ke Kantor Pertanahan.
Pada tahap pengecekan awal, PPAT hanya dapat melakukan pemeriksaan setelah penjual dan pembeli menyatakan kesediaan hadir untuk menandatangani akta.
PPAT juga perlu membuat pernyataan mengenai kesiapan penjual dan pembeli terkait biaya yang harus dibayarkan.
Dengan mekanisme tersebut, para pihak diharapkan sudah mengetahui biaya dan memahami tahapan yang harus dilalui setelah pengecekan berkas.
Setelah pengecekan berkas selesai, pembeli mengajukan permohonan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada dinas pendapatan daerah.
Pada tahap yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
ATR/BPN memberikan waktu maksimal tiga hari kepada pemerintah daerah untuk menyatakan persetujuan atau penolakan terhadap pembayaran BPHTB.
Asnaedi mengatakan batas tersebut diperlukan karena proses Perintis ditargetkan selesai maksimal 10 hari.
“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tetapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” ujarnya.
Pada proses validasi BPHTB, diterapkan mekanisme fiktif positif untuk menjaga kepastian waktu penyelesaian.
Dengan mekanisme tersebut, proses dapat dilanjutkan apabila pemeriksaan belum dilakukan sampai batas waktu yang ditentukan.
Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli melakukan penandatanganan akta dalam waktu maksimal dua hari.
PPAT kemudian melaporkan akta dan proses berlanjut ke tahap verifikasi berkas di Kantor Pertanahan dengan batas waktu maksimal tiga hari.
Berkas yang telah terverifikasi selanjutnya ditindaklanjuti dengan penerbitan tagihan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) atau Surat Perintah Setor (SPS).
Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari. Pada hari yang sama, PPAT wajib menyerahkan dokumen fisik ke Kantor Pertanahan.
Setelah pembayaran terverifikasi, proses dilanjutkan dengan pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat.
Tahap tersebut ditargetkan selesai maksimal dua hari kerja.
Status proses dapat dipantau melalui brankas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.
Asnaedi mengatakan layanan Perintis menerapkan dua mekanisme utama, yakni prinsip first in, first out dan mekanisme fiktif positif.
Prinsip first in, first out berarti berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa.
Sementara mekanisme fiktif positif memungkinkan proses dilanjutkan apabila berkas belum diperiksa dalam batas waktu yang telah ditentukan.
“Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama,” kata Asnaedi.
Ia menambahkan, penyerahan dokumen fisik juga harus dilakukan pada hari yang sama setelah pembayaran.
Layanan Perintis dengan target penyelesaian maksimal 10 hari tersebut mulai diterapkan pada 17 Kantor Pertanahan.
Penerapan layanan ini menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN memberikan kepastian waktu dalam pelayanan peralihan hak kepada masyarakat.
Dengan sistem tersebut, setiap tahapan melibatkan batas waktu yang telah ditentukan, mulai dari pengecekan dokumen, pembayaran pajak, penandatanganan akta, verifikasi berkas, pembayaran PNBP, hingga pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat. (Ril)
